1． 売却相談

所有不動産の売却を考え始めたら、日本海不動産にお客様のご要望やお悩みをご相談ください。
当社では、専門スタッフがお客様の売却希望価格や売却希望時期を考慮したうえで、売却までの詳しい流れなどをご説明いたします。

2．物件確認・価格査定

不動産の売却は「所有不動産の価値はどのくらいか」を把握することから始まります。
当社スタッフが、現在の不動産の状態を現地にて確認し、権利関係や法規制などを役所にて調査いたします。
また、売主様には物件状況確認書と付帯設備表のご説明をいたしますので、ご記入をお願いいたします。（マンション・戸建ては物件確認時に、土地の物件状況確認書はできればご相談時）
当社は、新潟市や周辺エリアの特徴を熟知したスタッフが在籍しており、精度の高い査定が可能です。もちろん、査定費用は無料です。

売却に掛かる諸費用

売却には仲介手数料や譲渡税などの諸費用が掛かります。そのため、実際の手取り金額は売却価格から諸費用を引いた額となるため、概算の手取り額については、あらかじめ確認しておくとよいでしょう。

手取り金額＝売却価格－諸費用

主な諸費用

3． 媒介契約の締結

価格査定や売却活動のご説明を受け、売主様のご要望を加味し売り出し価格を決めていきます。
売却を正式に依頼する場合、売主様と日本海不動産との間で媒介契約を締結することになります。
媒介契約には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の３種類があり、売主様が選択することができます。
当社では売主様と媒介契約を締結するにあたり、媒介契約の種類や違い、それに伴うメリット・デメリットについてご説明をいたしますのでご安心ください。

4．売却物件の販売活動

依頼された物件を早期に売却するため、当社は折込チラシやインターネットなどの媒体を通じて、販売活動を行います。
当社に売却をご依頼いただいた場合、先ずは当社に登録されている購入ご希望のお客様へご紹介させて頂くほか、当社ホームページや折込チラシ、不動産流通機構（レインズ）や不動産ポータルサイトなどに物件情報を掲載するなど、広い範囲から購入希望者を探すことができます。

5．不動産売買契約

購入希望者から提出された購入申込書を受け、具体的な契約価格や支払い方法、引渡し時期や付帯設備の引渡し条件など、すべての条件がまとまったら、いよいよ不動産売買契約へと進みます。
不動産売買契約に先立ち、取引に関わる重要な事項（重要事項説明書）を宅地建物取引士が売主・買主様に対して説明し、書面を交付します。
その内容にご理解・ご納得頂けましたら、次に不動産売買契約書に売主・買主様に署名・捺印して頂き、手付金を授受されることで契約が締結されます。
不動産売買契約書は権利や義務が記されていて、契約後にその約束に反することがあると、違約金が発生するケースもありますので、疑問点などは契約前にしっかりと確認しておきましょう。

売主が不動産売買契約時もしくは残代金決済時に用意するもの

• 登記済権利証または登記識別情報
• 印鑑証明書（所有権移転登記前３か月以内のものを１通）
• 実印
• 銀行印
• 通帳（ローン返済口座のもの）
• 住民票（住所変更登記が必要な場合）
• 本人と確認できるもの（運転免許証、マイナンバーカード、保険証など）
• 収入印紙（売買金額により異なります）
• 固定資産税納税通知書などの納付書
• 建築確認通知書（検査済証）
• 管理規約など（マンションを売却する場合）
• 鍵一式、宅配ボックス等のカード、メールボックスの暗証番号
• その他、土地建物に関係する書類
• 媒介契約時に定めた仲介手数料
• 抵当権抹消登記や住所変更登記などが必要な際の登記費用

代理人が契約を行う場合に追加で必要なもの

• 委任状（売主様のご署名と実印でのご捺印）
• 売主様の印鑑証明書（発行後３か月以内のもの）
• 代理人の印鑑
• 代理人の本人確認書類

※売主様には、事前にお取引の意思確認をさせて頂きます。

6．残代金の決済・物件の引渡し・確定申告

売買契約が済んだ後は、引渡しに向けて準備を進めます。残代金の受領と物件の引渡しは原則的に同時に行うため、引越しやガス・水道会社への連絡、隣地との境界確認などは事前に済ませておく必要があります。

残代金の受領・物件の引渡しの流れ

1. 登記申請書類の確認
   所有権移転登記を行うため、司法書士に必要な書類を渡し、登記申請の代行を依頼します。
   （残っている住宅ローンについて…住宅ローンの残債がある場合は債務の清算を行い、司法書士に抵当権の抹消を依頼します。）
2. 残代金の受領
   残代金を受け取り、買主に領収証を発行して頂きます。
3. 固定資産税や管理費などの清算
   固定資産税や管理費などの清算を行います。ほとんどの場合は、引渡し日以降の分を買主の負担として、日割り計算して清算します。
4. 鍵や関係書類の引渡し
   買主へ鍵と、土地建物に関係する書類を引き渡します。
5. 諸費用の支払い
   仲介手数料や司法書士へ登記費用などを支払います。

確定申告

不動産売却により売却益が出た場合はもちろんですが、売却で損をした場合でも税法上の特例をうけるためには、売却した翌年にご自身で確定申告を行う必要があります。

主な特例
・居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除の特例
・所有期間が１０年以上の場合の軽減税率の特例
・マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
など

申告時期…不動産売却の翌年2月16日～3月15日まで
申告先…住民票登録の住所を管轄する税務署
申告方法…【1】税務署の窓口へ持参　【2】税務署へ郵送　【3】e-Tax（電子申告・納税システム）を利用

1．賃貸相談・ご依頼

所有不動産を貸し出される際は、日本海不動産にご相談ください。
当社では、「入居募集のみ」と「入居募集と管理業務」をご希望のオーナー様どちらにも対応いたします。

2．物件確認、賃料査定・設定

賃貸物件を募集するうえで最も重要なのが賃料設定です。
当社スタッフが現地に行き、物件の内・外部、周辺環境を確認し、周辺の類似物件の賃料などを調べます。
賃料については相場よりも高い物件であれば借り手がつきません。
立地条件や築年数、設備、間取りなど周辺物件の募集賃料と照らし合わせ、ご提案いたします。

3．契約条件等の設定

賃料などが決まりましたら、賃貸条件を決めましょう。
契約期間について、将来ご自身で使われたい場合は定期借家契約。半永久的に貸し出す場合、当社では２年契約の更新手続き有、を基本条件としていますが、それ以外の契約も可能です。
その他、ペットの飼育可・不可など。設備も重要で、付帯設備であれば故障時に貸主負担で修理する必要がありますので、どの設備が付帯設備なのか、残置物なのかをあらかじめ決めておく必要があります。

4．入居募集活動

今後の流れや賃貸価格等にご納得いただけたら、媒介契約となります。
パートナーとして、精一杯サポートさせていただきます！

5．入居申込・審査・必要書類

オーナー様の物件を気に入って頂きましたら、入居希望者に入居の申し込みを行って頂きます。
先ずは、入居の意思を示すために「入居申込書」へご記入いただきます。
契約者様の年収や勤務先、勤続年数、入居者数、同居人の方のお名前、年齢など、また連帯保証人様の年収や勤務先、勤続年数などの情報を記入していただいたものをオーナー様へお渡しいたします。
また、入居希望者には原則として家賃保証会社へご加入頂いております。家賃保証会社とは、万が一、借主様が滞納した場合、借主様に代わって保証会社がオーナー様に賃料をお支払いして頂くシステムです。

入居審査

お渡しした入居申込書をもとに入居の判断を行って頂きます。
また入居申込書に記載されている事項以外でも気になった点は、当社にお気軽にご質問ください。オーナー様の入居のご承諾と家賃保証会社の審査に通りましたら、契約の締結業務を進めていきます。
家賃保証会社の入居審査は、早くて1～2日、最長でも3～4日で結果が出ます。入居審査で注意するポイントは、「転居の理由」「身元」「収入面」などで、これらを入居希望者に確認していきます。

入居者に用意してもらう書類

契約にあたって入居者に用意してもらう書類は、入居申込書の記載内容を証明するものということになります。具体的には住民票か本人確認書類（運転免許証、マイナンバーカード、学生証、保険証などのコピー）、収入証明書（源泉徴収票か納税証明書）、連帯保証人の承諾書や印鑑証明書、そして場合によっては、連帯保証人の収入証明書が必要になります。

6．契約書類作成・締結・入居

入居のご承諾を頂きましたら、重要事項説明書・賃貸借契約書を作成いたします。
賃貸借契約の締結に当たっては、様々な条件を決めていく必要がありますが、特に修繕費用の負担区分についてはトラブルになることが多いので、できるだけ細かく負担区分を定めたほうがいいです。
判例では、家主の修繕義務の免除が認められているのは、小修繕であり、かつ、その修繕内容が明確にされている場合に限られています。
こうした契約内容を事前にご相談いたします。

契約締結

事前に決めて頂きました契約条件にて重要事項説明書・契約書を作成し、オーナー様と借主様、連帯保証人様にご署名、ご捺印を行って頂き契約締結となります。契約金が入金になり次第、オーナー様へ送金いたします。

入居

契約が成立しましたら、鍵をお渡しし、契約開始日（家賃発生日）から借主様が生活をはじめます。注意点として、万が一空室期間が長い場合は、簡易清掃を行う必要があります。オーナー様で動かれる場合は、入居日よりも前に必ず行っておいてください。専門の業者に簡易清掃を依頼したい場合は、お気軽に当社にお申し付けください。

7．入居後の流れ

自主管理をする場合は、入居者管理・建物管理などを行う必要があります。
特に入居後は、設備の故障や不備、騒音問題など様々なトラブルが起こります。

当社と管理委託契約をして頂ける場合には、これら一切の業務を当社が対応いたします。
費用についてはお問い合わせください。